Такой вариант покупки недвижимости в Австрии, как аренда с последующим выкупом, имеет ряд особенностей, с которыми мы хотели бы познакомить наших потенциальных клиентов подробнее.

Аренда с последующим выкупом (Mietkauf)
Арендатор получает право покупки арендованной недвижимости в течение оговоренного по контракту срока, и за заранее оговоренную стоимость. Оплаченная арендная плата включается в стоимость недвижимости и, следовательно, уменьшает последний платеж. Права сторон, по арендному законодательству Австрии (Mietrecht), остаются в силе на период аренды во всех его юридических нюансах для обеих сторон. Затем делается заявление с обеих сторон, покупателем (бывшим арендатором) и продавцом (бывшим арендодателем), оно принимается в письменном виде, и тут вступает в свои права законное право покупки, на основании которого подписывается договор купли-продажи.

Недостатки аренды с последующим выкупом
Основным недостатком такого варианта покупки является факт непомерной аренды, особенно в первые годы.
Вы сразу должны решить, как долго Вы собираетесь жить в такой квартире. Если срок неясен, то лучше прибегнуть к другим вариантам - простой аренде или к покупке.
Тем не менее, вариант аренды с последующим выкупом предлагается риэлторами и продавцами как вариант более выгодный и с лучшей формой финансирования, которая для некоторых покупателей может быть интересной. Для покупателя нет необходимости иметь какую-то часть своего капитала, которая будет внесена как часть аренды.

Сколько лет в среднем лет нужно платить за аренду, чтобы получить квартиру в собственность?

Чтобы получить право приобрести квартиру в собственность, нужно платить за аренду 10-15 лет. Если в течение этого срока расторгается арендный договор, то арендная плата не возвращается, а оплаченная сверх нее сумма (оплаченная единовременно при заключении договора аренды и/или оплачиваемая сверх арендной платы ежемесячно) возвращается с амортизацией (за вычетом 1% плюс НДС за каждый год). В течение 8 недель после выезда из квартиры сумма должна быть выплачена арендатору.
Если через 10-15 лет человек решает не покупать квартиру, то опцию покупки можно передать третьему лицу.

Если по договору нужно выкупить квартиру через 10 лет, а арендатор не имеет финансовой возможности это сделать, что будет в этом случае с квартирой?

После 10 лет аренды продавец должен в течение 3 месяцев сделать арендатору ценовое предложение. После получения письменного ценового предложения продавца квартиры, арендатор в течение 6 месяцев должен в письменном виде заявить, согласен ли он с предложенной ценой. Если такого ответа в течение 6 месяцев не поступает, опцион покупки может быть продлен еще на пять лет (если только договор аренды к этому сроку не расторгнут).
По закону, преимущественное право покупки на квартиру (Vorkaufsrecht) арендатор получает не автоматически. Опцион и преимущественное право покупки на квартиру не переходят один в другое как само собой разумеющееся. Надо проследить, чтобы в договоре было оговорено внесение такого права в поземельную книгу.
Никто не может заставить Вас купить квартиру, если у Вас такой возможности нет, и Вас также не смогут заставить выехать из квартиры, если у Вас есть действующий договор аренды.
В случае расторжения договора с арендодателем, оплаченная арендатором сумма арендной платы не возвращается.

Можно будет в этом случае продолжать платить аренду до полной выплаты стоимости и потом получить квартиру в собственность или такого варианта не существует?

Платить арендную плату и оставаться дальше в квартире можно будет только в том случае, если такое условие включено в договор аренды. А купить квартиру также можно, если имеется действительная опция покупки, которая вступает в силу через 10 лет, и может быть продлена на 5 лет. Если и по истечении дополнительных 5 лет арендатор не покупает квартиру, то он теряет опцию на покупку квартиры, и она может быть продана третьему лицу.

Здесь многое зависит от того, какую квартиру Вы покупаете:
1. квартиру в доме, для строительства которого использовались государственные деньги фонда содействия строительства (применим закон WGG - Wohnungsgemeinnuetzigkeitsgesetz). Этот закон отличается в федеральных землях Австрии. Обычно при заключении договора аренды с правом покупки берется одноразовая сумма – 54,19 евро за квадратный метр, которая потом будет зачтена в счет суммы покупки.
В этом случае квартира должна быть куплена в течение 10, максимум 15 лет, после вселения в дом первого арендатора. Можно перенять кредит на покупаемую долю недвижимости (квартиру) от продавца квартиры, если он еще не выплачен.
2. на обычную квартиру, которую Вы снимаете, вы имеете ЗАКОННОЕ право первоочередной покупки. В этом случае важно согласие как минимум 50% арендаторов в доме купить предлагаемые им квартиры, чтобы для каждого желающего сделка стала осуществимой.

Как должен выглядеть договор, на что нужно обратить внимание, составляя контракт?
1. Обратите внимание на цену покупаемой недвижимости и попытайтесь ее зафиксировать с учетом амортизации и сохранения стоимости.
2. Желательно заключать бессрочный арендный договор.
3. Нужно обезопасить себя на случай разорения владельца недвижимости. Для этого нужно включить в договор т.н. «Eigentumsvorbehalt», или «условие сохранения права собственности», в соответствии с § 107 Закона о банкротстве (Insolvenzordnung (InsO)), по которому арендатор будет иметь право на исполнение договора, т.е. покупку даже в случае банкротства собственника квартиры.
4. Надо проследить, чтобы в договоре было оговорено внесение права преимущественной покупки в поземельную книгу на срок аренды.

Так как существует огромное множество нюансов и законов, касающихся зданий, построенных в разные годы и попадающие под разные законы, рекомендовано обращение к специалистам за помощью в проверке договора.