Оформление недвижимости в Австрии

Каждая сделка по купле-продаже недвижимости в Австрии непременно должна быть одобрена властями региона, в котором приобретается недвижимость. Система одобрения сделки отличается для граждан и не-граждан ЕС. Для последних она отличается даже по землям Австрии. В тонкостях различий таких законов по Австрии разбираются профессиональные риэлторы (даже не всегда адвокаты!), специализирующиеся на продаже недвижимоcти иностранцам. Хорошее знание законов – необходимое условие получения лицензии на риэлторскую деятельность директром фирмы.
Отсуствие практики у австрийких маклеров в продаже недвижимости не-гражданам ЕС делает их зачастую беспомощными в консультациях иностранцам. Поэтому обращение в лизензированную фирму рекомендовано любым клиентам вообще, а иностранцам лучше обращаться в фирму, специализирующуюся на продаже недвижимости не-гражданам ЕС, т.к. последним проффесиональные консультации помогут сэкономить время и деньги. Нелицензированная риэлторская деятельность в Австрии запрещена законом, так как черный маклер не обладает правовыми знаниями по сделкам с недвижимостью, не может проверить юридическую информацию по предложенному объекту и не несет никакой ответственности перед клиентом.
Договор купли-продажи в Австрии подписывается продавцом и покупателем в присутствии нотариуса и регистрируется в Налоговом Управлении. Если одна из сторон не владеет немецким языком, нотариус обязан заказать судебного переводчика к моменту чтения и подписания договора купли-продажи.
Оплата счета по договору купли-продажи недвижимости производится на специальный доверенный счет юриста, являющегося членом коллегии доверенных адвокатов. Этот счет регистрируется под конкретную сделку и контролируется нотариусом, занимающимся сделкой, а также финансовыми властями и вышеупомянутой коллегией. Юрист обязан представлять интересы двух сторон.
В Австрии сам процесс сделки по недвижимости осуществляют юрист и нотариус, в их обязанности входит проверить правовой статус объекта, подготовить нужные документы, а затем уже принять оплату за объект. Также и в обязанность лизензированного маклера входит такая проверка. Само собой разумеется, что сумма оплаты за недвижимость передается продавцу объекта только после выполнения продавцом всех обязательств, внесения заметки в поземельной книге о преимущественном праве покупки новым владельцем, а также одобрения сделки властями. При невыполнении обязательств продавцом или отказа властей, сумма, поступившая для оплаты на доверенный счет, будет возвращена покупателю.
После получения разрешения от комиссии, регулирующей сделки по продаже недвижимости иностранцам, у покупателя уже нет никаких рисков. Полное внесение нового имени после наличия заметки в поземельной книге может тянуться до одного года, но после одобрения сделки властями это лишь формальная процедура, и купленный объект может быть передан/принят.

Побочные расходы на недвижимость в Австрии
Побочные расходы составляют примерно 10% от продажной стоимости недвижимого имущества и обычно оплачиваются покупателем:
• регистрация объекта в поземельной книге составляет сумму в размере 1% от стоимости объекта;
• стоимость услуг юриста и нотариуса варьируется между 1% и 2% от стоимости объекта, хотя в отдельных случаях стоимость может возрасти до 5% от стоимости объекта;
• все риэлторы в Австрии требуют стандартные комиссионные, регулируемые специальным законом о маклерах в размере 3,6% от стоимости недвижимости;
• каждая сделка по недвижимости должна быть зарегистрирована в местном налоговом органе. При регистрации сделки уплачивается налог передачи права объекта, в размере 3,5% от цены этого объекта. Уплата этого налога гарантирует выдачу свидетельства, разрешающего регистрацию сделки в местном суде;
• существует также незначительная сумма, которую придется уплатить за нотариальное удостоверение подписей участников сделки (около 200-300 евро);
• граждане стран, не входящих в Европейский союз, желающие приобрести недвижимость в Австрии, также должны оплатить сбор за разрешение местного органа власти, ведающего передачей собственности. Сумма такого сбора различается в разных землях Австрии и может варьироваться от незначительной суммы до 1000 евро;
• Услуги судебного переводчика, в зависимости от времени, необходимого за перевод договора купли-продажи, составят от 100 Евро.
В Австрии имеется т.н. спекулятивный налог на недвижимость:в случае если недвижимость, купленная в Австрии, продается в течение 10 лет после покупки, положительная разница в цене продажи и покупки облагается подоходным налогом по прогрессивной шкале. Платит налог получивший прибыль. Прописка последние два года по адресу продаваемой недвижимости избавляет от этого налога.

Ежегодные расходы по содержанию недвижимости в Австрии:
• налог на землю для частного дома - около 100 € в год.
• сумма эксплуатационных расходов в жилых комплексах и многоквартирных домах фиксируется на момент покупки недвижимости и оплачивается ежемесячно. Оплата может составлять от 100 до 300 евро в месяц. Оплата электричества, воды и отопления в этот счет не входит и оплачивается отдельно. Цена за электроэнергию составляет 0,14 евро за 1 кВт, на воду 1,0072 евро за 1 кубометр.